För en tryggare vardag

Vilka åtgärder kräver stämmobeslut?


 föreningsstämma 

En vanlig trätofråga i många bostadsrättsföreningar är vilka frågor som föreningens styrelse själva kan besluta om och vilka frågor som kräver stämmobeslut. 


Det finns de som hävdar att större investeringar och underhållsåtgärder måste hänskjutas till föreningsstämman för beslut.


Svaret på frågan finns i föreningens stadgar. Det är dock inte alltid så lätt att tolka stadgetext och lagtext och därav uppkommer ofta missförstånd.


Grunden i en bostadsrättsförening är att föreningens medlemmar väljer en styrelse som ska ansvara för förvaltningen av föreningens bostäder. 

Allt löpande underhåll beslutar och ansvarar styrelsen för, det finns dock tillfällen då styrelsen måste invänta ordinarie föreningsstämma för beslut, eller kalla till en extrastämma.

Ett sådant tillfälle är om man vill ändra föreningens stadgar, då krävs det dessutom att beslutet tas på två stämmor. Andra frågor som kräver stämmobeslut är beslut som innebär väsentlig förändring av föreningens hus eller mark om inte annat anges i stadgarna.


Varför ska styrelsen besluta?

Styrelsen är i lagens mening fastighetsägare och har därmed också skyldigheter att hålla fastigheten säker för boende, besökare och de som arbetar eller vistas i och runt fastigheten.

Styrelsen måste förutom att följa föreningens stadgar och bostadsrättslagen också följa de lagar och bestämmelser som rör fastighetsansvaret såsom miljöbalken, plan- och bygglagen, lag om skydd mot olyckor, arbetsmiljölagen, kommunens ordningsstadgar, ellagen m.m. Eftersom styrelsen har ansvaret som fastighetsägare och också kan bli straffskyldig om man bryter mot lagen följer att styrelsen också måste ha möjlighet att besluta om och vidta åtgärder för att uppfylla sitt fastighetsägaransvar.


En vanlig åsikt är att man ska hänskjuta större investeringar eller underhåll till stämman för beslut. Men det är egentligen inte priset på åtgärderna som styr om det är stämman som ska besluta eller ej.


Styrelsen har ansvar för det löpande arbetet i föreningen. Alla underhållsarbeten på fastigheterna och åtgärder för att öka säkerheten, eller på andra sätt uppfylla myndighetskrav får och ska styrelsen besluta om. Att hänskjuta sådana frågor till stämman innebär att man inte tar sitt ansvar som styrelse.


Exempel på beslut

Att bygga om en uthyrd lokal och göra hyresgästanpassningar - styrelsebeslut.

Bygga nya lägenheter, eller bygga om en lokal till bostad.- stämmobeslut.

Bygga till nya balkonger - stämmobeslut

Stamrenovering/stambyte - styrelsebeslut

Elfördelning - att gå från gemensam el till att var och en betalar för sin förbrukning - stämmobeslut.

Att bygga en bastu i föreningen - stämmobeslut.

Att bygga nya tvättstugor, eller att stänga en befintlig tvättstuga - stämmobeslut

Att förändra bestyckningen i tvättstugor, eller köpa in nya tvättmaskiner - styrelsebeslut.


Särskilda villkor för vissa beslut

Om- och tillbyggnad som innebär en väsentligt förändring i en bostadsrättshavares lägenhet ska godkännas av bostadsrättshavaren eller beslutas om av stämman med kvalificerad majoritet och dessutom godkännas av hyresnämnden. Hyresnämnden godkänner sådana åtgärder som är av liten betydelse för bostadsrättshavaren och som inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt.


Ett beslut som innebär en utvidgning av föreningens verksamhet kräver att två tredjedelar av stämman godkänner beslutet.


Avgiften och insatsen

Enligt bostadsrättslagen är det styrelsen som bestämmer avgiftens storlek. Fråga om höjning av årsavgiften är alltså inte en fråga som ska beslutas om på stämma. Däremot måste en ändring av insatsen beslutas av stämman.


Informera medlemmarna 

Att ett beslut inte ska fattas av stämman innebär inte att styrelsen inte kan informera om det på stämman, eller mellan stämmorna. Givetvis ska större beslut föregås av mycket information till medlemmarna. Det bästa är om man i föreningen också kan ha mer informella möten där man kan få möjlighet att komma med synpunkter och diskutera kommande planer i föreningen.

De åtgärder som styrelsen vill hänskjuta till stämman för beslut kräver ju också att stämman får en chans att ta ställning till åtgärden, med mycket information och beslutsunderlag i god tid innan beslutet ska tas. Det är styrelsen uppgift att bereda ärenden så att stämman har möjlighet att ta beslut.