Nya regler för avskrivningar i bostadsrättsförening

Från och 2014 gäller nya regler för hur årsredovisningar ska upprättas. Reglerna omfattar både företag och bostadsrättsföreningar. Två alternativa regelverk finns, K2 (BFNAR 2009:1) och K3 (BFNAR 2012:1). Av årsredovisningslagen följer att BNR:s regelverk måste följas.


Ska man som BRF välja K2 eller K3?

AdEx rekommenderar att man som bostadsrättsförening väljer att följa regelverket K3. Väljer man K2 kan man få svårare att aktivera investeringar i fastigheten. Hela fastigheten skall ses som en enhet i anläggningstillgångarna med samma avskrivningstid. En åtgärd av en byggnadsdel måste i de flesta fall redovisas som underhåll och därmed belasta årets resultat. Mallen för hur årsredovisningen ska göras är inte heller anpassad för bostadsrättsföreningar.

I K3-regelverket ska en fastighet däremot inte ses som en enhet utan delas upp i komponenter med olika avskrivningsperioder beroende på verklig livslängd. Till exempel kan fastighetens stomme ha en avskrivningslängd på upp till 100 år medan yttertak ska skrivas av på 40 år och ventilation på 25 år.

Den nya reglerna kan få konsekvenser för bostadsrättsföreningar som tidigare har haft långa avskrivningstider eller progressiva avskrivningar. Avgiftshöjningar kan bli nödvändiga för att inte bygga upp stora minusresultat om man måste öka avskrivningarna.

Det är viktigt att man lägger ned tid initialt på att få rätt komponentindelning och avskrivningstider på varje komponent som motsvara den verkliga livslängden. Gå inte i fällan att försöka skriva så långa avskrivningstider som möjligt på alla komponenter för att på så sätt förbättra resultaträkningen. Om en komponent behöver bytas ut i "förtid" måste hela den återstående avskrivningen tas på innevarande år, vilket kan betyda att man får stora underskott de år investeringar måste göras. Om avskrivningarna speglar den verkliga livslängden får man ett bättre resultat över tid utan stora fluktuationer.

Övergång till de nya reglerna


Det är viktigt att man gör rätt från början. Den komponentindelning och avskrivningsperiod för varje komponent som görs i det första bokslutet kan bli svårt att ändra i efterhand.

Hur gör man komponentindelningen av fastigheten?

Om föreningen har en underhållsplan där man kan lita på att livslängden för varje komponent är korrekt är det en utmärkt utgångspunkt för komponentindelningen och avskrivningsplanen.

Känner man däremot att tiderna är satta schablonmässigt och inom ett spann på 5 år kan man behöva komplettera med en teknisk statusbesiktning för att fastställa vad livslängden är på tak, fasad, ventilation, stammar och andra byggnadsdelar.

AdEx har komptetensen både för den tekniska bedömningen i en statusbesiktning och den ekonomiska kompetensen för att ge ett bra underlag till föreningens bokslut.

Vad kan AdEx hjälpa din förening med?


  • Teknisk statusbesiktning av fastigheten och/eller analys av underhållsplanen

  • Komponentindelning av fastigheten med avskrivningsperioder samt en beskrivning av hur och varför indelningen i avskivningsplanen gjorts som dokumentation för framtida styrelse.

  • En ekonomisk prognos hur utfallet kommer att bli om 5, 10, 15, 20 år. Samtidigt blir det också en investeringsplan för föreningen.


Kontakta oss! 08-586 344 00

Komponentredovisning enligt K3

Enligt regelverket K3 måste fastigheten delas upp i olika komponenter med olika avskrivningstid. En teknisk statusbesiktning kan vara en god idé för att säkerhetsställa att uppdelningen och avskrivningstiden blir korrekt.

Ekonomisk förvaltning i hela Sverige

Läs mer om hur ekonomisk förvaltning på distans fungerar. Vi har en lösning för din bostadsrättsförening oavsett om den finns i Stockholm eller Öresund.